Se affitti un immobile su Airbnb o Booking in Sardegna, il 2026 porta novità importanti che è necessario conoscere prima che le conseguenze arrivino da sole.
La nuova soglia: dal terzo immobile scatta la Partita IVA
Dal 1° gennaio 2026, per chi affitta tre o più immobili con contratti brevi — quelli di durata inferiore a 30 giorni — si presume che l’attività sia svolta in forma imprenditoriale, con conseguente obbligo di aprire la Partita IVA. La norma è contenuta nella Legge n. 199/2025, art. 1 comma 17 (Legge di Bilancio 2026), che ha modificato l’art. 4 del D.L. 50/2017.
Fino al 31 dicembre 2025 la soglia era fissata a quattro immobili. Da quest’anno è scesa a due.
Cosa si intende per locazione breve
La disciplina si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, di durata non superiore a 30 giorni. Rientrano in questa categoria i contratti conclusi tramite piattaforme come Airbnb e Booking, inclusi quelli che prevedono servizi accessori come la fornitura di biancheria o le pulizie.
La soglia dei tre immobili: cosa conta davvero
Un dettaglio che crea molta confusione: la soglia riguarda esclusivamente gli immobili destinati ad affitto breve, non il totale degli immobili posseduti o locati.
Chi ha dieci appartamenti, otto affittati con contratti ordinari registrati e due su Airbnb, non supera la soglia e non ha nessun obbligo di aprire la Partita IVA. Contano solo i contratti brevi, quelli sotto i 30 giorni.
La cedolare secca: 21% o 26%, come funziona davvero
Chi resta sotto la soglia — uno o due immobili in affitto breve — può applicare la cedolare secca. L’aliquota ordinaria è del 26%, ma è ridotta al 21% per una sola unità immobiliare per periodo d’imposta.
La scelta di quale immobile assoggettare al 21% non è automatica: si effettua in sede di dichiarazione dei redditi. Conviene indicare l’immobile che ha prodotto il reddito più alto nell’anno — così si ottimizza il carico fiscale complessivo. Gli altri immobili in affitto breve scontano tutti il 26%.
Cosa succede se si supera la soglia
Superare i due immobili in affitto breve non significa solo aprire la Partita IVA. Significa cambiare regime fiscale, tenere la contabilità, versare i contributi previdenziali INPS. È un cambio di status rilevante che va pianificato per tempo, non gestito in emergenza.
Chi sta valutando l’acquisto di un terzo immobile da destinare ad affitto breve dovrebbe fare questa valutazione prima della firma, non dopo.
Il CIN: attenzione a chi ha aperto la Partita IVA
Dal 2025 è obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale per tutti gli immobili destinati a locazione turistica breve. La procedura parte dal Comune in cui è ubicato l’immobile, tramite lo sportello SUAPE, e prosegue con l’inoltro alla Regione fino alla richiesta definitiva sul portale del Ministero del Turismo.
Chi si è già adeguato l’anno scorso come privato potrebbe dover ripetere la procedura. Chi ha aperto la Partita IVA per effetto della nuova soglia deve infatti seguire un iter diverso da quello del privato: modulistica più articolata, documentazione aggiuntiva tra cui planimetrie con layout produttivo in scala, e pratica da presentare tramite il portale SUAPE anziché con semplice PEC. Le tempistiche in Regione sono inoltre più lunghe rispetto alla procedura per i privati.
È un dettaglio che in molti ignorano — e che può tradursi in immobili non in regola, con le sanzioni che ne conseguono.
Una situazione frequente in nord Gallura
Lavorando ogni giorno con proprietari di immobili a Olbia e nel nord Gallura, mi trovo spesso di fronte a situazioni in cui queste novità non sono ancora conosciute. Proprietari che hanno già tre immobili su Airbnb senza sapere di essere entrati in un regime diverso. Titolari di impresa che hanno ottenuto il CIN come privati senza sapere di dover ripetere la procedura. O imprenditori che stanno per acquistare un terzo appartamento senza aver considerato le implicazioni fiscali e burocratiche.
La Legge di Bilancio 2026 è in vigore dal 1° gennaio. Il CIN è obbligatorio dal 2025. Non sono novità in arrivo — sono già realtà.
Hai dubbi sulla tua situazione?
Se gestisci immobili in affitto breve in Sardegna e vuoi capire in quale regime ti trovi — fiscale o burocratico — lo Studio Corrias è a Olbia ed è specializzato nell’assistenza per locazioni turistiche e brevi. Contattaci per una prima valutazione.
Comments are closed